不動産レポート(各種)
特徴
お客様の問題解決
不動産に関するお悩みを抱えたお客様の問題解決に役立てて頂くための成果物です。
多様なニーズにご対応
マーケットレポートや不動産の経済価値を求めることが目的でない立退料・経済的残存耐用年数など多様なニーズにご対応いたします。
PROCESS
制作過程
1.ご依頼内容・依頼者・提出先・利害関係の確認
❶依頼者様とお打合せのためご希望の場所に伺います。
また、非対面(メール・フォーム・LINE・ZOOM)でも可能です。
※この時点でお見積りをご提示いたします。
❷何点かヒアリングをいたします。
⑴対象不動産
どの不動産が対象なのか？
⑵価格時点
いつの時点を基準とするのか？
❸依頼者・提出先・利害関係等を確認します。
⑴依頼者様
レポートの宛名をお伺いします。
⑵提出先
レポートをどなたにご提出するのかお伺いします。
⑶利害関係
当社とお客様の間に特別の利害関係がないことを確認します。
❹ご契約について
⑴レポートの有効性について
お客様にとって価格等調査が有効であるか検討します。
⑵サービスの種類
不動産鑑定業者のサービスはおおまかに次の3種類があります。
いずれも似たようなタイトルではありますが、『鑑定』という文言は不動産鑑定評価基準に則っている場合のみ使用できます。
不動産鑑定評価書
不動産鑑定評価基準にすべて則って作成される評価書です。
公的証明力を有し、第三者に対して提出することができます。
不動産調査報告書
不動産鑑定評価書に必ずしも則っていない評価書です。
多様な評価ニーズにご対応できます。
不動産レポート(各種)
立退料や建物経済的残存耐用年数レポートを作成いたします。
⑶ご依頼の有無
ここまでのご案内を全てご説明した後にレポート作成を行うかどうかをお伺いします。
ご契約前は一切費用はかかりません。
⑷ご契約
「依頼書兼承諾書」と呼ばれる書類にご署名押印を頂きまして契約が成立となります。
❺必要書類につきまして
精度の高いレポート作成を行うためには豊富な資料が必要です。
当社のこだわり！
「登記簿謄本・公図・地積測量図等の資料」は法務局に出向き、慣れない手続きをしなければならないので一般の方には非常に面倒な作業です。
当社ではこれらの資料を追加費用なしで代行取得いたします。
一方で所有者様等しか手に入れることのできない、次のような資料はなるべくご用意をお願いしております。
(これらの資料がないからといって直ちに価格等調査ができないわけではありませんが、精度と信頼性をより高めるために有用です。)
・固定資産税評価通知書
・建物竣工図
・建築請負契約書
・レントロール(収益物件の場合)
・修繕履歴
・境界確定図
・その他の資料
2.処理計画の策定
依頼者様との打ち合わせをもとに作業スケジュールを組み立てます。
具体的には、資料収集、役所調査、現地調査、設備調査、調査分析、中間報告、製本等の作業工程を決定します。
当社の標準作成期間は依頼者様から必要資料を受領した日から2週間となりますが、お急ぎの場合には別途対応が可能です。
資料収集
役所調査・現地調査・設備調査
調査分析
中間報告
製本
御納品
3.対象不動産の確認
❶資料調査
依頼者様にご用意いただいた資料と当社で収集した資料を用いて対象不動産の所在等を確認します。
❷現地調査
実際に現地に行き、次のような調査を行います。
⑴利用状況、外観・内覧調査
⑵周辺の利用状況
⑶高低差・傾斜の有無
⑷間口・奥行・セットバックの状況
⑸隣地越境物の有無
⑹異臭・騒音・嫌悪施設等の有無
⑺境界標
⑻マンホール等の有無
外観調査
境界標
マンホール
セットバック
❸役所調査
対象不動産の所在する役所で次のような内容を調べます。
⑴都市計画課→都市計画上の制限
⑵建築指導課→建築形態規制等
⑶道路課→認定幅員等
⑷教育委員会→埋蔵文化財包蔵地
⑸環境課→土壌汚染等
⑹防災課→ハザードマップ等
都市計画図
建築計画概要書
道路台帳
埋蔵文化財包蔵地
環境関連台帳
ハザードマップ
❹設備調査
対象不動産に係るインフラの状況を調査します。
⑴ガス会社→都市ガス・プロパン(都市ガスの場合埋設管状況等)
⑵下水道課→下水道管の埋設管状況等
⑶水道局→上水道の埋設管状況等
ガス
下水道
上水道
4.資料の収集、整理、検討及び分析
❶確認資料
登記資料や図面、現地写真、地図、図面等を整理します。
❷要因資料
⑴一般的要因
⑵地域要因
⑶個別的要因
❸事例資料
⑴取引事例
⑵賃貸事例
⑶利回り事例
❹その他資料
⑴JBCIレポート(一般財団法人 建設物価調査会のホームぺージ)
JBCIとは建物一般財団法人建設物価調査会が独自に収集した約40,000件の契約価格データを基に、最新の建築費の動向・傾向を素早く把握できるサービスです。
建物評価には必要に応じてJBCIレポートを取得し、価格等調査の精度と信頼性を高めます。
⑵一級建築士の想定プランニング
必要に応じて一級建築士による想定建物プランニングを行います。
実際の日影規制や斜線制限等の建築形態規制を考慮した想定建物を設計することにより、より精度の高い価格等調査が可能となります。
❺価格形成要因分析
⑴一般的要因の分析
⑵地域分析
⑶個別的要因の分析
⑷市場分析
⑸最有効使用の判定
5.調査結果の決定
❶調査結果の決定
前述の作業後に、調査結果を決定します。
❷依頼者様にご報告
レポートを製本する前に調査結果をご報告いたします。
※ご希望の場合は非対面(ZOOM、LINEビデオ通話等)でも可能です。
当社のこだわり！
当社では不動産レポートの中身をわかりやすくしたご説明資料を作成してご報告をさせて頂いております。
6.不動産レポート(各種)の作成
❶不動産レポートの作成
レポートをWord・Excel・PowerPoint等を駆使して作成します。
ご依頼内容によりますが、ページ数は約10ページから50ページ程が標準となります。
❷不動産レポートの再チェック
レポートは不動産鑑定士が手をかけて作成しますが、人間がする作業ですのでどうしても間違いが起こり得ます。
このようなリスクをなるべく減らすためにレポートの再チェックを行います。
当社のこだわり！
当社では作成したレポートの品質と信頼性を守るために、原則2名以上のスタッフによるチェックを行います。
❸製本
レポートのチェックが終わったら1冊1冊丁寧に製本します。
❹御納品
レポートは特別の場合を除き、ご指定の住所にご郵送させて頂きます。
(追跡可能なレターパック等)
❺アフターフォロー
御納品後に次のようなことがありましたら無料で御対応いたしますのでお気軽にご連絡ください。
・レポートの内容についてわからない箇所がある。
・提出先から内容について問い合わせがあった。
当社のこだわり！
私達はただ単に鑑定評価をするだけの存在ではなく、お客様にとって『いつでも気軽に相談できるパートナー』でありたいと考えております。
御納品後に、困ったことや不明な点がありましたらいつでもお気軽にご連絡ください。
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