不動産調査報告書
特徴
お客様の問題解決と公正中立な評価
公正中立の立場から適正な評価を行い、お客様の問題解決に寄与いたします。
確かな根拠と説得力
不動産鑑定評価基準に則れない部分以外はすべて鑑定評価基準に則るため根拠と説得力を有します。
多様な評価ニーズにご対応
多様な評価ニーズにより不動産鑑定評価基準に則ることができない場合にも、対応することが可能です。
PROCESS
制作過程
1.対象不動産の基本的事項の確定・依頼者・提出先・利害関係の確認
❶依頼者様とお打合せのためご希望の場所に伺います。
また、非対面(メール・フォーム・LINE・ZOOM)でも可能です。
※この時点でお見積りをご提示いたします。
❷基本的事項と呼ばれる次の3点についてヒアリングします。
⑴対象不動産
どの不動産を評価するのか？
⑵価格時点
いつの時点の価格(賃料)を評価するのか？
⑶価格または賃料の種類
どのような価格(賃料)の種類か？
❸依頼者・提出先・利害関係等を確認します。
⑴依頼者様
調査報告書の宛名をお伺いします。
⑵提出先
提出先は調査報告書の記載事項です。調査報告書を誰に提出するのかについてお伺いします。
⑶利害関係
当社とお客様の間に特別の利害関係がないことを確認します。
❹ご契約について
⑴価格等調査の有効性について
お客様にとって価格等調査が有効であるか検討します。
(必要な場合は概算価格を査定します)
⑵サービスの種類
不動産鑑定業者のサービスはおおまかに次の3種類があります。
いずれも似たようなタイトルではありますが、『鑑定』という文言は不動産鑑定評価基準に則っている場合のみ使用できます。
不動産鑑定評価書
不動産鑑定評価基準にすべて則って作成される評価書です。
公的証明力を有し、第三者に対して提出することができます。
不動産調査報告書
不動産鑑定評価書に必ずしも則っていない評価書です。
多様な評価ニーズにご対応できます。
不動産レポート(各種)
立退料や建物経済的残存耐用年数レポートを作成いたします。
当社のこだわり！
『不動産鑑定評価書』の提出が必要な場合に「不動産調査報告書」を作成しても意味がないケースもあります。
当社では、ご相談内容に応じて最も適切なサービスを御案内させて頂きます。
⑶ご依頼の有無
ここまでのご案内を全てご説明した後に価格等調査を行うかどうかをお伺いします。
ご契約前は一切費用はかかりません。
⑷ご契約
「依頼書兼承諾書」と呼ばれる書類にご署名押印を頂きまして価格等調査依頼契約が成立となります。
❺必要書類につきまして
精度の高い価格等調査を行うためには豊富な資料が必要です。
当社のこだわり！
「登記簿謄本・公図・地積測量図等の資料」は法務局に出向き、慣れない手続きをしなければならないので一般の方には非常に面倒な作業です。
当社ではこれらの資料を追加費用なしで代行取得いたします。
一方で所有者様等しか手に入れることのできない、次のような資料はなるべくご用意をお願いしております。
(これらの資料がないからといって直ちに価格等調査ができないわけではありませんが、精度と信頼性をより高めるために有用です。)
・固定資産税評価通知書
・建物竣工図
・建築請負契約書
・レントロール(収益物件の場合)
・修繕履歴
・境界確定図
・その他の資料
2.処理計画の策定
依頼者様との打ち合わせをもとに作業スケジュールを組み立てます。
具体的には、資料収集、役所調査、現地調査、設備調査、評価手法の適用、中間報告、製本等の作業工程を決定します。
現地調査
調査報告書においては、建物内覧は必ずしも必要ではありません。
ただし、より精度と信頼性を高めるためには内覧調査が有用です。
当社の標準作成期間は依頼者様から必要資料を受領した日から2週間となりますが、お急ぎの場合には別途対応が可能です。
資料収集
役所調査・現地調査・設備調査
価格形成要因の分析
鑑定評価方式の適用
中間報告
製本
御納品
また、価格等調査依頼契約の内容を確認するための「確認書」と呼ばれる書類をご送付いたします。
確認書の内容に相違がないかのご確認下さい。
3.対象不動産の確認
❶資料調査
依頼者様にご用意いただいた資料と当社で収集した資料を用いて対象不動産の所在等を確認します。
❷現地調査
実際に現地に行き、次のような調査を行います。
⑴利用状況、外観・内覧調査
⑵周辺の利用状況
⑶高低差・傾斜の有無
⑷間口・奥行・セットバックの状況
⑸隣地越境物の有無
⑹異臭・騒音・嫌悪施設等の有無
⑺境界標
⑻マンホール等の有無
外観調査
境界標
マンホール
セットバック
❸役所調査
対象不動産の所在する役所で次のような内容を調べます。
⑴都市計画課→都市計画上の制限
⑵建築指導課→建築形態規制等
⑶道路課→認定幅員等
⑷教育委員会→埋蔵文化財包蔵地
⑸環境課→土壌汚染等
⑹防災課→ハザードマップ等
都市計画図
建築計画概要書
道路台帳
埋蔵文化財包蔵地
環境関連台帳
ハザードマップ
❹設備調査
対象不動産に係るインフラの状況を調査します。
⑴ガス会社→都市ガス・プロパン(都市ガスの場合埋設管状況等)
⑵下水道課→下水道管の埋設管状況等
⑶水道局→上水道の埋設管状況等
ガス
下水道
上水道
4.資料の収集、整理、検討及び価格形成要因の分析
❶確認資料
登記資料や図面、現地写真、地図、図面等を整理します。
❷要因資料
⑴一般的要因
⑵地域要因
⑶個別的要因
❸事例資料
⑴取引事例
⑵賃貸事例
⑶利回り事例
当社のこだわり
事例資料の質と量は不動産調査報告書の精度と信頼性の基となります。
当社では、REA-NETと呼ばれる不動産鑑定士専用の取引事例データベースを利用しております。
これにより豊富に取引事例等を収集して、精度の高い不動産鑑定に活用しています。
❹その他資料
⑴JBCIレポート(一般財団法人 建設物価調査会のホームぺージ)
JBCIとは建物一般財団法人建設物価調査会が独自に収集した約40,000件の契約価格データを基に、最新の建築費の動向・傾向を素早く把握できるサービスです。
建物評価には必要に応じてJBCIレポートを取得し、価格等調査の精度と信頼性を高めます。
⑵一級建築士の想定プランニング
必要に応じて一級建築士による想定建物プランニングを行います。
実際の日影規制や斜線制限等の建築形態規制を考慮した想定建物を設計することにより、より精度の高い価格等調査が可能となります。
❺価格形成要因分析
⑴一般的要因の分析
⑵地域分析
⑶個別的要因の分析
⑷市場分析
⑸最有効使用の判定
5.価格等調査の手法の適用
❶価格等調査の手法の適用
鑑定評価手法を案件に応じて適切に適用します。
不動産の鑑定評価手法には大きく分けて「価格を求める手法」と「賃料を求める手法」に分類されます。
❷価格を求める手法
不動産の価格は原則として「価格の三面性」に即した次の三手法を適用することが定められています。
【価格の三面性】
物の価格は費用性、市場性、収益性の三面からアプローチできます。
・費用性→その物を作るのにいくらかかるか？
・市場性→その物はいくらで取引されているか？
・収益性→その物からいくらの収益が得られるか？
不動産の価格も物の価格と同じように三面性からアプローチしていきます。
⑴原価法
対象不動産の再調達原価に減価修正を行って価格を求める手法です。
⑵取引事例比較法
対象不動産と類似の不動産の比較修正を行って価格を求める手法です。
⑶収益還元法
対象不動産を賃貸する場合の賃料収益から価格を求める手法です。
❸賃料を求める手法
不動産鑑定評価基準では、新規賃料(新しく不動産を賃貸借する場合の賃料)と継続賃料(賃料を改定する場合)によって異なるアプローチが定められています。
⑴新規賃料を求める手法
新規賃料を求める手法は、価格の三面性に着目した、積算法(費用性)、賃貸事例比較法(市場性)、収益分析法(収益性)があります。
⑵継続賃料を求める手法
継続賃料を求める手法は価格の三面性ではなく、「諸般の事情」と「事情変更」という要素が重視されます。
具体的には、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法を適用して賃料を求めます。
当社のこだわり！
鑑定評価手法は言葉だけでは説明が難しく、一般の方にはややわかりにくいものです。
当社では、図、グラフ等を用いてどのような手法なのかわかりやすく鑑定評価書またはご説明資料に記載をするように努めております。
6.試算価格または試算賃料の調整
❶試算価格等の調整とは？
試算価格等とは各手法の適用において求められた価格(賃料)の事をいいます。
それは調査価格の決定に至る中間の段階にあって、試算的な意味を持つものからそのように総称されています。
「試算価格の調整」とは複数の手法により求められた試算価格等の再吟味及び説得力に係る判断を行い、調査価格の決定に導く作業のことをいいます。
❷試算価格(賃料)の再吟味
再吟味とは、価格等調査の作業を振り返り、その内容を客観的、批判的に検証し、その精度と信頼性を可能な限り向上させることをいいます。特に鑑定評価基準に定められている項目は次の6点です。
⑴資料の選択、検討及び活用の適否
採用した資料が適切であったか、質・量ともに十分か否か、資料をどのように活用したかについて再吟味します。
⑵不動産の価格に関する諸原則の当該案件に即応した活用の適否
不動産鑑定評価基準に定められた「不動産の価格に関する原則」をどのように活用したかについて再吟味します。
⑶一般的要因の分析並びに地域分析及び個別分析の適否
価格形成要因と呼ばれるこれらの分析をしっかり行っているか否かについて再吟味します。
⑷各手法の適用において行った各種補正、修正等に係る判断の整合性
各手法では様々な修正率や補正率を使用して試算価格を判定しますが、その判断が適切であったか再吟味します。
⑸各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性
試算価格相互間で各手法ごとに価格形成要因の扱いに矛盾が生じていないかについて再吟味します。
⑹単価と総額との関連の適否
単価は不動産の経済価値を凝縮したものであり、比較の手段として非常に有用です。
ただし面積が大きい場合等には、総額が大きくなることによる需要の減退等を踏まえて総額を市場性の観点から減価する必要がないか否かについて再吟味します。
❸試算価格(賃料)の説得力に係る判断
説得力に係る判断とは、対象不動産に係る市場分析を十分に行い、市場参加者の観点から手法の説得力を判断することをいいます。
⑴対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性
市場分析を行って判定した主たる需要者と手法の関係が適合しているかについて検討します。
⑵各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性
資料は収集時間、費用、収集先等の様々な制約の中で収集することから絶対的な信頼性があるものではありません。
その資料の特性と信頼性について再検討します。
7.調査価格の決定
❶調査価格の決定
試算価格または試算賃料の調整を行った後に、調査価格を決定します。
❷依頼者様にご報告
調査報告書を製本する前に価格等調査の結果をご報告いたします。
※ご希望の場合は非対面(ZOOM、LINEビデオ通話等)でも可能です。
当社のこだわり！
不動産調査報告書はなじみのない方にはやや難解なものとなります。
当社では調査報告書の中身をわかりやすくしたご説明資料を作成してご報告をさせて頂いております。
8.不動産調査報告書の作成
❶調査報告書の作成
調査報告書をWord・Excel・PowerPoint等を駆使して作成します。
そのページ数は約50ページから100ページにも及びます。
❷調査報告書の再チェック
調査報告書は不動産鑑定士が手をかけて作成しますが、人間がする作業ですのでどうしても間違いが起こり得ます。
このようなリスクをなるべく減らすために鑑定評価書の再チェックを行います。
当社のこだわり！
当社では作成した調査報告書の品質と信頼性を守るために、原則2名以上のスタッフによるチェックを行います。
❸製本
調査報告書のチェックが終わったら1冊1冊丁寧に製本します。
❹御納品
調査報告書は特別の場合を除き、ご指定の住所にご郵送させて頂きます。
(追跡可能なレターパック等)
❺アフターフォロー
御納品後に次のようなことがありましたら無料で御対応いたしますのでお気軽にご連絡ください。
・調査報告書の内容についてわからない箇所がある。
・提出先から内容について問い合わせがあった。
当社のこだわり！
私達はただ単に鑑定評価をするだけの存在ではなく、お客様にとって『いつでも気軽に相談できるパートナー』でありたいと考えております。
御納品後に、困ったことや不明な点がありましたらいつでもお気軽にご連絡ください。
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