BACKGROUND

経済的残存耐用年数が求められる背景

不動産の価値や寿命は、単に築年数だけで判断できるものではありません。
建物は、劣化の進行具合といった物理的要因だけでなく、設備や間取りの陳腐化などの機能的要因、周辺環境や市場競争といった経済的要因によって、実際に「どれだけ使えるか（＝経済的な寿命）」が大きく左右されます。

しかし実務の現場では、依然として固定的な数値である法定耐用年数が用いられることが多く、建物の実態を十分に反映しきれないケースが増えています。
そのため、金融機関・投資家・不動産業者を中心に、実情に即した残存耐用年数を把握したいというニーズが急速に高まっています。

建物の耐用年数には目的の異なる次のような耐用年数がありますが、融資判断において特に重要なのは「経済的耐用年数」です。

物理的耐用年数

建物が物理的に使用可能であると考えられる期間。躯体の構造や劣化状況、維持管理の状態によって左右される。

経済的実体を反映しない

法定耐用年数

税務上、減価償却の計算を行うために国が一律に定めた期間。実際の劣化状況や市場価値とは一致しない、制度上の基準にすぎない。

経済的実体を反映しない

経済的耐用年数

建物が市場で実質的な価値を有する期間。物理的劣化だけでなく機能性や市場競争力などを総合的に踏まえて判断する“経済的な寿命”

経済的実体を反映する

SERVICE

サービス概要

“法定耐用年数”ではなく、実態に基づく経済的残存耐用年数を判定

物理的耐用年数や法定耐用年数だけでは、建物の価値や利用可能性を正確に判断することは困難です。本サービスでは、建物が“経済的に価値を維持しながら使える残り年数≒経済的残存耐用年数”を不動産鑑定士が判定します。
主に金融機関の融資審査にご活用いただけます。

物理的、機能的、経済的要因の3つを総合分析した信頼性の高い判定

経済的残存耐用年数は単一の要因で決まるものではなく、建物の実態を多面的に捉える必要があります。当意見書では、構造・劣化状況・維持管理状態などの「物理的要因」、設備、間取りの陳腐化や改修更新の状況といった「機能的要因」、さらに周辺相場や賃料水準や市場での建物寿命などの「経済的要因」を総合的に分析します。これらを踏まえ、信頼性の高い意見書をご提供します。

成果物は電子署名付きPDFまたは紙で発行

成果物は以下から選択できます。

  • 電子署名付きPDF
  • 製本した紙のレポート

PDF納品の場合は郵送・製本費が不要となるため、料金割引に対応しています。
用途や提出先の要件に応じて、最適な形式をお選びいただけます。

AREA

対応エリア

東京都：23区内全域

千葉県：千葉市／市川市／船橋市／松戸市／習志野市／流山市／八千代市／鎌ヶ谷市／浦安市／四街道市

FEATURES

経済的残存耐用年数に関する意見書の特徴

01

金融機関に提出できる"客観性及び信頼性"

不動産鑑定士が、建物の状態・修繕履歴・市場データを総合的に分析し、金融機関が求める客観性と説得力を備えた意見書を作成します。

02

法定耐用年数ではわからない"実態ベースの耐用年数"

物理的耐用年数や法定耐用年数に依存せず、構造特性、維持管理状況、収益性、周辺相場など多角的な視点から建物の「経済的残存耐用年数」を判定します。

03

投資判断・融資条件の最適化に直結

経済的残存耐用年数が明確になることで、融資期間の調整、修繕計画、出口戦略の精度が向上します。投資家・不動産業者にとって、金融機関との交渉をスムーズするための実務的な資料として活用できます。

PRICE

料金

戸建住宅

基本料金(※1)

110,000 円

規模加算 (※2)

+22,000 円

PDF納品 (※3)

-5,000 円

(※1)建物の延床面積が150㎡未満の場合

(※2)建物の延床面積が150㎡以上の場合

(※3)PDF納品の場合には割引適用

共同住宅

基本料金 (※4)

143,000 円

規模加算 (※5)

+55,000 円

PDF納品 (※6)

-5,000 円

(※1)建物の延床面積が200㎡未満の場合

(※2)建物の延床面積が200㎡以上の場合

(※3)PDF納品の場合には割引適用

その他用途

基本料金

別途お見積もり

規模加算

別途お見積もり

PDF納品

-5,000 円

店舗・事務所・倉庫・特殊建物などの場合には、事前に用途・状況を伺ったうえで個別お見積りとなります。お問合せフォームからご連絡ください。

料金のご注意点

  • 料金は税込です。
  • 建物の延床面積は登記数量で判定します。
    (建物が未登記の場合にはその他資料で判定します)
  • PDF納品の場合、紙の製本は発行されません。

CLIENTS

ご利用目的

不動産投資家 様

・融資審査で「経済的残存耐用年数の根拠資料」を求められている

・築古物件の取得を検討しており、融資期間や評価への影響を把握したい

金融機関 様

・融資にあたって、実態に基づく耐用年数が必要

・法定耐用年数では判断が難しい案件の追加資料として活用したい

不動産業者 様

・投資家から「金融機関に提出する資料が欲しい」と求められている

・金融機関との交渉をスムーズにするために活用したい

FAQ

よくある質問

建物の内覧ができなくても可能ですか？

内覧ができない場合でも対応可能です。
建物内部の確認が難しいケースでは、図面・写真・修繕履歴・過去の調査資料などをご提供いただき、外観調査や市場データを組み合わせて判定を行います。
もちろん、内覧ができなかった等の前提条件は丁寧に明記し、提出先（金融機関等）にも説明可能な形でレポートを作成しますのでご安心ください。

どのような資料が必要になりますか？

「設計図書」「固定資産税の課税明細書」「過去の修繕履歴の内容・見積書」「(収益物件の場合)レントロール」等がありましたら、ご準備頂けますとより精度の高い判定が可能となります。

判定結果が金融機関等に受け入れられるか心配です。

当サービスでは、前提条件・根拠資料を明確に記載し、客観性の高い意見書を作成いたします。
しかし、本意見書の取扱いにつきましては、最終的には各金融機関の内部基準や運用方針による判断となります。
恐れ入りますが、具体的な可否につきましては、お取引の金融機関へ事前にご確認いただきますようお願い申し上げます。

なお、当社が発行した意見書について金融機関からご質問があった際には無償にて対応いたします。

納期はどれくらいかかりますか？

戸建住宅、共同住宅であれば実地調査を行ってから1週間程度が目安となります。
一方、用途が店舗・事務所等である場合には納期につきましても個別見積となりますのでご相談ください。

PDF納品を希望した場合、紙の製本はもらえないのですか？

PDF納品をご希望された場合には、紙の製本は発行いたしません。
ただし、PDFには電子署名をいたしますので、PDF自体が正式な報告書としてご利用いただけます。

STEP

ご依頼の流れ

お問合せ

お問合せフォームからご連絡ください。
当日または翌日中にご返信させて頂きます。

ご依頼内容の確認

ご依頼内容を確認後、正式なお見積書を発行します。

着手

お見積書をご確認頂いた後に着手いたします。
可能な限りで資料のご準備をお願いいたします。

現地調査

建物の内覧が可能な場合にはお立会いをお願いいたします。

内覧ができない場合には、お立会いは不要でございます。

成果物のご納品

PDF納品をご希望された場合はメールにて、紙製本をご希望された場合にはレターパックにてご納品いたします。
ご納品の際に合わせて御請求書を発行いたします。


お問合せフォーム

    ■お客様につきまして

    ■対象不動産につきまして

    対象不動産の用途 (必須)

    建物の延床面積

    ■その他事項


    「個人情報の保護に関する法律」に基づく公表事項

    株式会社バリューアプレイザル（以下「当社」といいます。）は「個人情報の保護に関する法律」（以下「法」といいます。）に基づき、以下の事項を公表いたします。

    1.個人情報の利用目的等　

    (1) 書面等で個人情報を直接取得する場合以外の方法で、個人情報を取得する場合の利用目的（法第21条第1項関係）

    当社が業務の過程において取得する各種個人情報につきましては、地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく都道府県地価調査その他の公的評価及び不動産鑑定評価等業務＊に限って、利用させていただきます。

    ＊「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務と解されている（不動産の鑑定評価に関する法律第3条一部引用、以下同じ）。

    (2) 第三者提供に関するオプトアウト制度の事項（法第27条第2項関係）

    現在のところ、該当はありません。

    (3) 共同利用に関する公表事項（法第27条第5項3号関係）

    【不動産取引価格に係る事例資料をはじめとする不動産鑑定評価等業務に関する情報】

    • 共同利用をする旨

    当社は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会（以下「連合会」という。）で取得する取引事例をはじめとする不動産鑑定評価等業務関係の情報を下記により共同利用いたします。

    • 共同して利用される個人データの項目等

    物件所在地、価額、面積、取引時点、取引当事者の氏名、道路幅員形状などの個別的な、あるいは公法上の制限、所在する地域の特徴などの地域的な価格形成要因のデータ項目

    • 共同して利用する者の範囲

    連合会並びにその会員、又は都道府県不動産鑑定士協会並びにその会員

    • 利用する者の利用目的

    地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく都道府県地価調査その他の公的評価及び不動産の鑑定評価に関する法律第3条に定められた鑑定評価等業務

    • 当該個人データの管理について責任を有する者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名

    公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
    東京都港区虎ノ門 3－11－15 SVAX TT ビル
    会長　吉村　真行

    ※ただし、東京都不動産鑑定士協会が独自に取得した不動産鑑定評価関係の情報にあっては東京都不動産鑑定士協会

    【連合会が取得する会員管理関係の情報】

    ①　共同利用をする旨

    当社は、連合会が取得する会員管理関係の情報を下記により共同利用いたします。

    ②　共同して利用される個人データの項目等

    当社と連合会との間で共有する情報は、氏名、性別、勤務先情報（名称・所在地・電話番号・ＦＡＸ番号）、資格情報のうち研修履歴情報など。

    ③　共同して利用する者の範囲

    連合会並びにその会員、地域不動産鑑定士協会連合会、又は都道府県不動産鑑定士協会並びにその会員

    ④　利用する者の利用目的

    当社と連合会との間で会員の連絡先等を共同利用するのは、連合会が実施する事業に関連して、連合会が保有する個人情報を用いて本会が定める利用目的の範囲内で会員間の連絡等で使用するのに必要な場合

    ＊　会員が性別又は勤務先情報等の情報の全部又は一部について共同利用による他の会員への情報提供を望まない場合で、合理的な理由がある場合は、この限りではない。

    ＊　連合会の役員選挙の場合に限り、立候補者が役員選挙規程第29条に定める選挙文書を送付することを目的として、同会から立候補者に対して、宛名ラベルの頒布が行われることがあります。（頒布は目的外利用を行わない旨誓約した場合に限られます。また、上記により情報提供を望まない方は除かれます。）

    ⑤　当該個人データの管理について責任を有する者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名

    公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
    東京都港区虎ノ門 3－11－15 SVAX TT ビル
    会長　吉村　真行

    2.保有個人データに関して、本人の知り得る状態に置くべき事項（法第32条第1項関係）　

    当社の保有個人データについて以下の事項を公表いたします。

    • 個人情報取扱事業者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名

    株式会社バリューアプレイザル
    東京都千代田区平河町一丁目3番6号
    代表取締役　倉坂　和斗

    • 保有個人データの利用目的：鑑定評価等業務＊

    • 開示・訂正等・利用停止等にかかる手続き

    「3.開示等の求めに応じる手続等に関する事項」をご参照ください。

    • 保有個人データの安全管理のために講じた措置

    「保有個人データの安全管理のために講じた措置」をご参照ください。

    • 苦情の申し出先

    「4.苦情及び相談の受付に関する事項」記載の窓口宛にご連絡ください。

    • 認定個人情報保護団体の名称及び苦情の申し出先

    現在、当社の所属する認定個人情報保護団体はありません。

    3.開示等の求めに応じる手続等に関する事項（法第33条～38条関係）

    (1) 開示等の求めの対象となる事項

    開示の求めの対象となる事項は、以下の保有個人データの項目又は第三者提供の記録です。

    不動産鑑定評価書等交付書面（控）記載の個人データ

    対象不動産の所在、所有者の氏名、賃貸借当事者等権利者の氏名等

    不動産鑑定評価の依頼に関して取得された個人データ

    対象不動産の所在、依頼者の氏名、賃貸借当事者等権利者の氏名等

    (2) 開示等の求めの申し出先

    開示等のご請求は「4. 苦情及び相談の受付に関する事項」記載の窓口宛に、所定の申請書に必要書類（（3）（4）参照）を同封し、封筒に朱書きで「開示等請求書類在中」とお書添えの上、郵送によりお願い申しあげます。

    (3) 開示等の求めに際してご提出いただく書面

    「開示等の求め」をご本人が行われる場合は、下記の①申請書をダウンロードし、所定の事項をすべてご記入の上、②本人確認書類（個人番号カード（表面のみ）・住民票等）、③申請書に押印された印鑑にかかる印鑑証明書を同封して上記（2）の申し出先まで郵送ください。

    なお、申請書様式がダウンロードできない場合は、当社まで、第1種定型郵便物(25g以内)相当の郵便料金相当額の切手を貼付し住所氏名をご記入いただきました返信用封筒を同封の上、上記（2）の申し出先までご郵送ください。折り返し申請書用紙を送付させていただきます。

    【申請書様式】

    下記よりWordファイル(.docx)がダウンロードすることができます。

    1.  保有個人データ開示申請書（開示等様式１）

    2.  保有個人データ訂正等申請書（開示等様式２）

    3.  保有個人データ利用停止等申請書（開示等様式３）

    4.  保有個人データ第三者提供停止申請書（開示等様式４）

    【本人が申請する場合の提出書類】

    必要書類

    注記

    ①申請書（開示等様式１～４）

    本人の実印をご押捺ください

    ②印鑑証明書　    

    申請日3ヶ月以内作成の印鑑証明書（申請書に押印された印鑑にかかるもの）

    ③本人確認書類
    1. 個人番号カード（表面のみ）　2. 住民票 3. 運転免許証　4. パスポート　5. 年金手帳 6. 健康保険被保険者証　7. 特別永住者証明書 8. 在留カード　9.その他

    左記の写しを１つ以上   ※有効期限のないものは発行日から6 ヶ月以内  

    • 代理人による開示等の求め

    「開示等の求め」を請求される方が未成年者又は成年被後見人の法定代理人若しくは、「開示等の求め」をされることにつきご本人が委任した代理人の場合は、下記の書類をご同封下さい。

    【法定代理人が申請する場合の提出書類】

    必要書類

    注記

    ①申請書（開示等様式１～４）

    本人の実印をご押捺ください

    ②印鑑証明書　    

    申請日3ヶ月以内作成の印鑑証明書（申請書に押印された印鑑にかかるもの）

    ③本人確認書類
    1. 個人番号カード（表面のみ）　2. 住民票 3. 運転免許証　4. パスポート　5. 年金手帳 6. 健康保険被保険者証　7. 特別永住者証明書 8. 在留カード　9.その他

    左記の写しを１つ以上   ※有効期限のないものは発行日から6 ヶ月以内  

    ④請求資格確認書類（法定代理人のみ）
    1. 戸籍謄本　2. 登記事項証明書　3. 審判書 4. その他

    法定代理権があることを確認させていただくための書類を１つ以上

    ⑤法定代理人であることの確認書類
    1. 個人番号カード（表面のみ）　2. 住民票 3. 運転免許証　4. パスポート　5. 年金手帳 6. 健康保険被保険者証　7. 特別永住者証明書 8. 在留カード　9.その他

    左記の写しを１つ以上   ※有効期限のないものは発行日から6 ヶ月以内  

    【本人からの委任により代理人が申請する場合の提出書類】

    必要書類

    注記

    ①申請書（開示等様式１～４）

    本人の実印をご押捺ください

    ②委任状

    本人の実印をご押捺ください

    ③印鑑証明書

    申請日3ヶ月以内作成の本人の印鑑証明書（申請書及び委任状に押印された印鑑にかかるもの）

    ④本人確認書類
    1. 個人番号カード（表面のみ）　2. 住民票 3. 運転免許証　4. パスポート　5. 年金手帳 6. 健康保険被保険者証　7. 特別永住者証明書 8. 在留カード　9.その他

    左記の写しを各１つ以上
    ※有効期限のないものは発行日から6 ヶ月以内  

    ⑤代理人（請求者）確認書類
    1. 個人番号カード（表面のみ）　2. 住民票 3. 運転免許証　4. パスポート　5. 年金手帳 6. 健康保険被保険者証　7. 特別永住者証明書 8. 在留カード　9.その他

    左記の写しを各１つ以上
    ※有効期限のないものは発行日から6 ヶ月以内  

    (5) 開示の求めに対応させていただくための手数料等及びその支払い方法

    1回の申請ごとに、1,000円（郵便料金および簡易書留料金を含みます）。

    1,000円分の郵便切手を申請書類に同封下さい。

    (6) 開示等の求めに対するご回答方法

    申請書にご記載頂いた方法により、ご回答申しあげます。

    (7) 開示等の求めに関して取得した個人情報の利用目的及び保存期間

    開示等の求めにともない取得いたしました個人情報は、開示等の求めに必要な範囲でのみ取り扱いさせていただきます。

    ご提出いただいた書類は、開示等の求めに対する回答が終了した日より2年間保存し、その後廃棄させていただきます。

    (8) 開示等のご依頼にお応えできない場合

    次に定める場合は、開示等のご請求にお応えできかねますので、あらかじめご了承ください。また、不開示等となった場合でも手数料等は発生しますので、ご注意願います。

    • 開示の求めの対象が、法第16条で定義する保有個人データに該当しない場合

    • 法令で定める事由がある場合

    • 申請者の個人情報の存在が認められない場合

    • 代理人による申請に際して、代理権が確認できない場合

    • 所定の申請書類に不備がある場合

    4. 苦情及び相談の受付に関する事項（法第40条関係）

    当社の個人情報の取扱いに関する苦情又は相談については、下記まで電話又は郵送でお願い申しあげます。

    住所　〒102-0093 東京都千代田区平河町一丁目3番6号 BIZMARKS麹町5階
    名称　株式会社バリューアプレイザル
    　　　個人情報開示等請求受付係
    電話　03-6403-0753
    月曜～金曜（祝日、年末年始は除く）
    10時～18時

    5. 当社が作成した匿名加工情報に関する事項（法第43条第3項関係）

    作成した匿名加工情報はありません。

    6. Cookie（クッキー）について

    Cookie（クッキー）とは、お客様のサイト閲覧履歴を、お客様のコンピュータにデータとして保存しておく仕組みです。

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    制定：2022年9月1日

    金融機関提出用

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